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北京法拍房购买经历分享

最近在北京买了一套法拍房,已经过完户拿到了房本,正在装修,价格比现在的市场价(问了链家房源底价)低了15%(含交易税费优惠),几乎和2015年的这个小区的交易价格一样。相比于附近区域的同品质的新房,单价低了大概30%-40%。版上买了这个区域新房发汇报帖子的朋友不少,因此就不说具体区域了。房子的户型、房子位置几乎在小区都是最好的。跟大家分享一下经验吧。


先放个结论:相比于普通二手房和限竞房新房,北京法拍房挺值得买的,但是前提是深入学习下相关知识。就北京的法拍房,我本人是自学+专业人士请教各种方式都用,研究了半年多,拍了2次*(第一次为试水,没怎么提价),最终才入手的。

一、法拍房有各种风险啊,能买吗?
首先需要明确的是,没有零风险的房产交易,无论是买二手房还是新房。新房的风险,主要是开放商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、最终建成的房子与当初宣传天差地别等。二手房一般没有房产证办不下来的问题,但是也会遇到付了定金卖家消失了、交易中卖家非得提价否则不交房、付了定金没有网签的时候卖家偷偷过户给了别人等等,版上有不少发类似帖子求助房产律师的朋友,基本也是各种糟心。总的来说,就是各种交易都有风险,只不过是一个风险和收益(即价格)权衡的问题。
具体到法拍房,风险主要是清户风险、其他债权风险、租赁风险这3种(后面详细讲)。发现比普通房产交易高一些,但是通过一些方式降低风险,降低到几乎和普通二手房交易差不多的风险水平,再考虑价格上的折扣,当然是可以买的,而且甚至应该应该作为首选,毕竟无房刚需缺的是钱,有的是时间和精力来做研究和尽调。

二、法拍房有哪些风险?
法拍房既然是法院操作的,那他伴生的风险,必然有相应的法律瑕疵风险 1 是清户风险,原来的房东在里面赖着不走对应的法律瑕疵:最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释,简单来说就是,如果被执行人确实只有这一套房可住,没有别的地方可去,就不要强制执行风险 2是其他债权风险 就是你拍了之后,有别的债权人过来,说这个房已经提前抵押给他了,有单据,日期比法院查封日期还早。
对应的法律瑕疵:从法律上来说,不能伤害善意第三人利益,如果这个事实属实,也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产,那么很可能再拿这个房子做文章,尤其是如果拍卖了付款了,法院还没有给建委送协助执行通知书时,遇到这个情况,估计很那出协执风险 3是 租赁风险 就是你拍了之后,有人过来说这房子之前租给他们了已经,签了20年租约,如果违约需要支付巨额违约金。
对应的法律瑕疵:法律上有个原则是“买卖不破租赁”,理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权,原来的租赁合同还得继续,如果违约你应该是支付违约金的。当然,你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。

三、如何降低法拍房风险?
上面的风险碰到了,都比较难处理。所以降低风险最主要的原则,就是规避风险发生的可能性,通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下:
原则1:案子要是个好案子
最好的案子,就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几个好处 (1)当事人本身一般入狱了,亲属也都避之不及,没人愿意给你惹事(2)这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好,原因你懂得(3)当事人一般没有什么债主,原因同上最差的一种案子,就是非银行的借贷纠纷,也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷,这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务,后患无穷。
至于刑事犯罪入狱的案子,也是最差的案子之一。这种主要是当事人没准过几年出来了,回来找你麻烦。或者在号子里,找些社会人给你添乱。
其余主要就是普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子,这种安全性适中。银行借款纠纷中,由于银行对于抵押房产管得严,较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷,当事人一般是生意人,生意人怕惹事,一般不会主动添乱,但也存在其他债权人风险。


原则2:当事人最好是非退休、非自由职业人员
退休老人最多的就是时间,有充分的时间跟你折腾。自由职业人员,例如艺术家、摄影师这种,时间可以自由安排,也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人,本地关系少,也会比本地人好很多。
原则3:最好是北京本地法院的案子
如果是外地法院拍卖的北京房产,如果后面遇到问题,他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障,如果可能,本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产,更有保障。
如果后期除了问题,对于法院来说,他就是想帮你,前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法,对于哪个司法机构来讲都不容易,会大大降低其执法力度和效率。
原则4:最好是空置房
无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客,清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此,这个房子最好是空置房,如果是毛坯房,那就更好了原则虽然好说,但是具体的案件每一个都不同,要开动脑筋分析具体情况。说说我参加的两次拍卖的房源情况吧第一次的房源,满足后面三条,当事人是外地人、北京法院判的案子、房子没有住人。但是这个案子是一个民间借贷,乍一看本来是想直接放弃的。但是仔细读完了之后,仔细思索,发现这是一个挺好的案子。
案情大概是这个当事人“集资诈骗”,其实我觉得他一开始也不是想骗钱,就是拿了很多人的资金,一起借给了做工程的老板。结果不知道什么原因,那个老板资金链断了,连带这个人换不上钱了,于是跑路了,至今失踪,法院是缺席审判的。
这个案子好的地方在于(1)这个当事人欠了钱比较多,这个房子卖了也远远换不上,因此对于他来说,不会为了这个房子现身,否则麻烦更多不划算(2)这个人做的事情商业模式很明确,应该没有其他类型的债权人,如果还有其他债权人的话,应该也是这种被他承诺高利息吸引的投资者。这样的人,如果报案的话,也会跟这次的“集资诈骗”并案处理。也就说,跟这次法院拍卖是一个流程里面的,不影响这次拍卖事后过户虽然有这些有利因素,但是总的来说,毕竟有些潜在纠纷可能,因此我的心里预期折扣是20%-25%,最后没有拍上,是15%折扣成交的。
第二次的房源,是一个贪官的查封的房子。相对于其他同类型的案件,这个案子好处在于法院比较仔细,叫来了好多近亲属质证。这样的话,这些亲属参与这个案子,并做了保证与其贪污行为切割,心理上也产生一定的躲避心态,不太可能事后再来捣乱。当然,当事人本身身陷囹圄,更是没啥担心的好了,上面说了这么多,都是说的如何选择房源,规避风险。
在拍卖和过户流程中,也要控制风险。上面说的那些风险,对你造成的可能后果,就2条。
后果1:房子被别人占了,自己无法实际占有
房子是不是你实际占有,区别很大。假如有人占有了,你去让他腾房他不走,你打110警察是不会管你的,因为这是属于“经济纠纷”,公安部多次强调过,民警不介入经济纠纷。这种情况下,你只能去找法院执行局,但是执行局执行效率就低多了,3、5年执行不了的情况也是有的。但是如果房子你已经实际占有了,那么再有人来跟你抢房想赖着不走或者闹事,那很简单,直接打110轰走就可以,这个警察直接有权利管。
如果你实际占有了房子,那么上面说的风险1和风险3就几乎都不存在了,总体风险释放了70%。因此,不要碰非空置房。另外,拍卖成交之后,要快速占有房子。流程上来说,你需要等着法官叫你过去,给你钥匙,有的是很晚很晚才给你。但是自己的房子你怕啥呢,不要问没有钥匙怎么进门这种问题。
后果2:房子你住上了,但是无法过户
这种情况主要就是对应风险2,有案外债权人主张权利,导致建委那里无法继续走流程了。如果是当事人或者其亲属恶意串通,欺骗你,这种一般比较好解决,因为很难做到以假乱真,找个律师就可以应付。如果是真的有这种情况,反倒是比较麻烦。
这种情况下,首先考虑找法院,看看案款是否发放了。如果没有发放案款的话,无论拍卖协议上怎么写的免责条款,就去找法院说明情况要求退款。大部分法院,应该是通情达理能给退的,网上有一些这种例子。如果碰上少数不愿意负责任的法院,那你需要表达情绪激烈一些,就是要让法官和法院领导明白,他们摊上事了,否则一辈子没完,估计99%的法院也就退给你了。
但是,如果你是个倒霉蛋,案款已经发放给案子的原告了,咋办?
这种情况下,大概率钱是追不回来了,你闹得再厉害,法院领导也不可能同意使用自己院里资金还给你。这样的话,只能是拖着+磨对手时间。因为其实房子你自己住着呢,拍卖手续也都有,只是没有房产证而已。但是真正的合法合理的案外债主,他着急啊,一天要不到钱,随着通货膨胀,就贬值一分。所以时间在你这边,拖个几年,估计对方就会不断通过各种渠道要和解了。

因篇幅有限,今天先分享这么多,敬请期待下期《北京法拍房购买经历分享(二)》

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