最近在北京买了一套法拍房，已经过完户拿到了房本，正在装修，价格比现在的市场价（问了链家房源底价）低了15%（含交易税费优惠），几乎和2015年的这个小区的交易价格一样。相比于附近区域的同品质的新房，单价低了大概30%-40%。版上买了这个区域新房发汇报帖子的朋友不少，因此就不说具体区域了。房子的户型、房子位置几乎在小区都是最好的。跟大家分享一下经验吧。

先放个结论：相比于普通二手房和限竞房新房，北京法拍房挺值得买的，但是前提是深入学习下相关知识。就北京的法拍房，我本人是自学+专业人士请教各种方式都用，研究了半年多，拍了2次*（第一次为试水，没怎么提价），最终才入手的。

一、法拍房有各种风险啊，能买吗？
首先需要明确的是，没有零风险的房产交易，无论是买二手房还是新房。新房的风险，主要是开放商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、最终建成的房子与当初宣传天差地别等。二手房一般没有房产证办不下来的问题，但是也会遇到付了定金卖家消失了、交易中卖家非得提价否则不交房、付了定金没有网签的时候卖家偷偷过户给了别人等等，版上有不少发类似帖子求助房产律师的朋友，基本也是各种糟心。总的来说，就是各种交易都有风险，只不过是一个风险和收益（即价格）权衡的问题。
具体到法拍房，风险主要是清户风险、其他债权风险、租赁风险这3种（后面详细讲）。发现比普通房产交易高一些，但是通过一些方式降低风险，降低到几乎和普通二手房交易差不多的风险水平，再考虑价格上的折扣，当然是可以买的，而且甚至应该应该作为首选，毕竟无房刚需缺的是钱，有的是时间和精力来做研究和尽调。

二、法拍房有哪些风险？
法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵风险 1 是清户风险，原来的房东在里面赖着不走对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行风险 2是其他债权风险 就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。
对应的法律瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，估计很那出协执风险 3是 租赁风险 就是你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。
对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。

三、如何降低法拍房风险？
上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下：
原则1：案子要是个好案子
最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几个好处 （1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得（3）当事人一般没有什么债主，原因同上最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。
至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。这种主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。
其余主要就是普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。

原则2：当事人最好是非退休、非自由职业人员
退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。
原则3：最好是北京本地法院的案子
如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。
如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。
原则4：最好是空置房
无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。说说我参加的两次拍卖的房源情况吧第一次的房源，满足后面三条，当事人是外地人、北京法院判的案子、房子没有住人。但是这个案子是一个民间借贷，乍一看本来是想直接放弃的。但是仔细读完了之后，仔细思索，发现这是一个挺好的案子。
案情大概是这个当事人“集资诈骗”，其实我觉得他一开始也不是想骗钱，就是拿了很多人的资金，一起借给了做工程的老板。结果不知道什么原因，那个老板资金链断了，连带这个人换不上钱了，于是跑路了，至今失踪，法院是缺席审判的。
这个案子好的地方在于（1）这个当事人欠了钱比较多，这个房子卖了也远远还不上，因此对于他来说，不会为了这个房子现身，否则麻烦更多不划算（2）这个人做的事情商业模式很明确，应该没有其他类型的债权人，如果还有其他债权人的话，应该也是这种被他承诺高利息吸引的投资者。这样的人，如果报案的话，也会跟这次的“集资诈骗”并案处理。也就说，跟这次法院拍卖是一个流程里面的，不影响这次拍卖事后过户虽然有这些有利因素，但是总的来说，毕竟有些潜在纠纷可能，因此我的心里预期折扣是20%-25%，最后没有拍上，是15%折扣成交的。
第二次的房源，是一个贪官的查封的房子。相对于其他同类型的案件，这个案子好处在于法院比较仔细，叫来了好多近亲属质证。这样的话，这些亲属参与这个案子，并做了保证与其贪污行为切割，心理上也产生一定的躲避心态，不太可能事后再来捣乱。当然，当事人本身身陷囹圄，更是没啥担心的好了，上面说了这么多，都是说的如何选择房源，规避风险。
在拍卖和过户流程中，也要控制风险。上面说的那些风险，对你造成的可能后果，就2条。
后果1：房子被别人占了，自己无法实际占有
房子是不是你实际占有，区别很大。假如有人占有了，你去让他腾房他不走，你打110警察是不会管你的，因为这是属于“经济纠纷”，公安部多次强调过，民警不介入经济纠纷。这种情况下，你只能去找法院执行局，但是执行局执行效率就低多了，3、5年执行不了的情况也是有的。但是如果房子你已经实际占有了，那么再有人来跟你抢房想赖着不走或者闹事，那很简单，直接打110轰走就可以，这个警察直接有权利管。
如果你实际占有了房子，那么上面说的风险1和风险3就几乎都不存在了，总体风险释放了70%。因此，不要碰非空置房。另外，拍卖成交之后，要快速占有房子。流程上来说，你需要等着法官叫你过去，给你钥匙，有的是很晚很晚才给你。但是自己的房子你怕啥呢，不要问没有钥匙怎么进门这种问题。
后果2：房子你住上了，但是无法过户
这种情况主要就是对应风险2，有案外债权人主张权利，导致建委那里无法继续走流程了。如果是当事人或者其亲属恶意串通，欺骗你，这种一般比较好解决，因为很难做到以假乱真，找个律师就可以应付。如果是真的有这种情况，反倒是比较麻烦。
这种情况下，首先考虑找法院，看看案款是否发放了。如果没有发放案款的话，无论拍卖协议上怎么写的免责条款，就去找法院说明情况要求退款。大部分法院，应该是通情达理能给退的，网上有一些这种例子。如果碰上少数不愿意负责任的法院，那你需要表达情绪激烈一些，就是要让法官和法院领导明白，他们摊上事了，否则一辈子没完，估计99%的法院也就退给你了。
但是，如果你是个倒霉蛋，案款已经发放给案子的原告了，咋办？
这种情况下，大概率钱是追不回来了，你闹得再厉害，法院领导也不可能同意使用自己院里资金还给你。这样的话，只能是拖着+磨对手时间。因为其实房子你自己住着呢，拍卖手续也都有，只是没有房产证而已。但是真正的合法合理的案外债主，他着急啊，一天要不到钱，随着通货膨胀，就贬值一分。所以时间在你这边，拖个几年，估计对方就会不断通过各种渠道要和解了。

因篇幅有限，今天先分享这么多，敬请期待下期《北京法拍房购买经历分享（二）》